2026년 종합부동산세는 6월 1일 0시 기준 보유자에게 부과된다. 5월 안에 명의·세대원 구성·임대등록 여부를 점검하지 않으면 1주택자 특례를 놓치거나 의도치 않게 합산 과세 대상이 된다. 국세청 자료에 따르면 2024년 종부세 고지 건수는 27.9만 명으로 전년 대비 25.3% 감소했지만, 1주택자 비중은 여전히 전체의 절반에 가깝다.
종합부동산세는 매년 6월 1일 시점 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 보유세다. 5월 31일까지 잔금을 치르고 등기 이전을 마치면 그해 종부세 부담은 매수자에게 이전된다. 하루 차이로 수백만 원이 갈리기에 거래 협상 시 잔금일이 핵심 변수가 된다.
1. 왜 6월 1일이 결정적인가
「종합부동산세법」 제3조는 과세기준일을 매년 6월 1일로 명시한다. 그날 0시 시점에 부동산을 보유하면 그해 종부세 납세 의무자가 된다. 5월 31일에 매도 등기를 마치면 매수자가 보유자로 잡혀 매도자의 부담이 사라진다. 반대로 6월 2일 이후 매도하면 그해 종부세는 매도자가 모두 떠안는다.
실무에서는 잔금일과 등기일 중 빠른 날을 기준으로 보유 여부를 판단한다. 잔금을 5월 31일에 치렀더라도 등기를 6월 2일에 마치면 매도자가 종부세 납세 의무자가 될 수 있다. 따라서 매도 협상에서는 잔금일과 등기 이전일을 같은 날 또는 5월 안으로 맞추는 것이 안전하다. 국세청은 2025년 안내서에서 “잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날”이 보유 판정 기준이라고 명시했다.
2. 1주택자 특례 적용 조건
1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 종부세가 부과되지 않는다. 일반 보유자의 9억 원 기준에서 3억 원 추가 공제다. 부부 공동명의를 선택하면 18억 원까지 비과세이며, 세액공제 대신 인별 공제를 두 번 받는 구조다. 단독명의 12억 원 공제와 비교해 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간·연령·과세표준에 따라 다르다.
1주택자 특례를 적용받으려면 세대원 전원이 같은 세대를 구성해야 한다. 자녀가 분가했더라도 주민등록상 같은 세대로 묶여 있고 자녀 명의 주택이 있다면 합산 과세된다. 5월 안에 세대분리 여부, 자녀 명의 주택 등기 시점, 임대등록 여부를 확인하지 않으면 1주택자 지위를 잃을 수 있다.
3. 보유·과세표준 계산 흐름
종부세 과세표준은 공시가격에서 기본 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2026년 기준 60%)을 곱해 산정한다. 예를 들어 공시가 15억 원짜리 아파트를 단독명의 1주택자로 보유 중이라면 기본공제 12억 원을 뺀 3억 원에 60%를 곱한 1.8억 원이 과세표준이다. 여기에 1주택자 세율 0.5%~2.7% 누진 구간을 적용하고, 보유·연령 세액공제(최대 80%)를 차감하면 실제 부담액이 나온다.
고령자 세액공제는 60세 이상부터 적용되며 65세 이상 30%, 70세 이상 40%다. 장기보유 세액공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%다. 두 공제는 결합 가능하지만 한도 80%다. 부부 공동명의 1주택을 선택한 경우 이 세액공제가 적용되지 않으므로, 60세 이상이면서 보유 기간이 긴 경우에는 단독명의 12억 공제가 유리한 경우가 많다.
4. 5월 안에 점검할 5가지
첫째, 주민등록상 세대 구성을 확인한다. 결혼·분가·전입 변동이 5월 안에 정리돼야 6월 1일 기준으로 반영된다. 둘째, 자녀 명의 주택이 있다면 합산 대상인지, 자녀가 별도 세대로 인정되는 조건을 충족했는지 점검한다. 셋째, 임대주택 등록 상태를 본다. 등록임대주택은 종부세 합산 배제되지만 의무임대기간 위반 시 추징된다.
넷째, 공시가격 열람을 한다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 5월 안에 공시가 이의신청 마감이 있으므로, 시세 대비 과도하면 이의신청을 검토할 수 있다. 다섯째, 매도·매수 잔금일을 6월 1일 전후로 어떻게 맞출지 협상한다. 양도세와 종부세, 취득세까지 묶어서 비교해야 실수 없다.
5. 부부 공동명의 vs 단독명의 비교
부부 공동명의는 인별 공제를 9억 원씩 두 번 받아 18억 원까지 비과세지만, 1주택자 세액공제(고령자·장기보유)는 적용되지 않는다. 단독명의는 12억 공제에 세액공제 최대 80%까지 결합된다. 일반적으로 공시가 18억 원 이하이며 보유자가 65세 미만이고 보유 5년 미만이라면 부부 공동명의가 유리하다. 반대로 공시가 12억~18억 구간이며 60세 이상이거나 장기보유라면 단독명의 + 세액공제가 유리하다.
국세청은 매년 9월 정기 신청 기간에 1주택자 특례 선택을 변경할 수 있다고 안내한다. 5월 안에는 단순히 비교만 하고, 실제 선택은 9월에 다시 점검해도 늦지 않다.
결론
6월 1일이라는 단 하루의 기준일이 종부세 부담을 결정한다. 5월 안 점검은 절세가 아니라 의도치 않은 합산 과세를 피하기 위한 안전 점검이다. 명의·세대·임대등록·공시가·잔금일 다섯 가지를 5월 마지막 주 안에 확인하면 12월 고지서를 받을 때 당황할 일이 줄어든다.
❓ 자주 묻는 질문
Q1. 5월 31일에 잔금 치르고 6월 2일에 등기하면 누가 종부세를 내나요?
국세청은 잔금일과 등기일 중 빠른 날을 보유 기준으로 본다. 잔금일이 5월 31일이라면 매수자가 보유자로 잡혀 매도자는 그해 종부세를 면한다. 다만 분쟁 가능성이 있어 같은 날 처리하는 것이 안전하다.
Q2. 부부가 공동명의로 1주택을 보유 중인데 단독명의로 바꿀 수 있나요?
가능하다. 부부 사이 증여로 명의 이전이 가능하며 6억 원 증여 공제를 활용할 수 있다. 다만 취득세 부담이 발생하므로 종부세 절감액과 비교해야 한다.
Q3. 임대등록 주택은 종부세에서 완전히 빠지나요?
등록임대주택 중 합산배제 요건(임대료 5% 이내 인상, 의무임대기간 충족)을 갖춘 경우에 한해 종부세 과세 대상에서 제외된다. 의무기간 위반 시 그동안의 종부세가 추징된다.
Q4. 1주택 + 분양권을 보유 중이면 다주택자로 잡히나요?
잔금을 치르고 등기를 마쳐 실제 주택이 된 시점부터 주택 수에 포함된다. 분양권 단계에서는 종부세 주택 수에 포함되지 않지만 양도세는 별도 규정을 따른다.
1차 출처: 국세청 종합부동산세 안내(nts.go.kr), 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr).