5월 10일 다주택자 양도세 중과가 완전 부활하면서 급매는 빠르게 소진됐고, 동시에 매물 잠김 현상이 본격화됐다. 세부담이 다시 늘어난 다주택자는 매도 대신 보유·증여·임대 전환을 택하고 있다. 서울 아파트 매물 건수는 5월 둘째 주 들어 전주 대비 4.7% 감소했고, 호가는 다시 우상향 곡선을 그리기 시작했다.
2022년 5월 한시 유예로 시작된 양도세 중과 배제가 4년 만에 종료됐다. 정부는 부동산 시장 정상화를 명분으로 내세웠지만, 시장은 거꾸로 움직이고 있다. 급매가 사라진 자리에 호가 상승과 매물 실종이 함께 들어찼다. 8·15 정책 발표 이후 누적된 시장 피로감이 5·10 시점에서 한 번 더 변곡점을 만든 셈이다.
5월 10일 중과 부활, 무엇이 바뀌었나
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면, 기본 양도세율에 추가 세율이 가산되고 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 2주택자는 최고세율 65%, 3주택 이상은 75%까지 오른다. 국세청이 5월 초 공지한 사례에 따르면, 시세 15억 원·취득가 7억 원의 주택을 3주택자가 매도할 경우 양도세는 약 5억 1천만 원, 실수령액은 양도차익의 36% 수준에 그친다. 4월까지는 같은 거래가 약 3억 1천만 원으로 끝났다. 단순 계산으로 세부담이 64% 늘어난 것이다. 매도 동기 자체가 사라질 수밖에 없다.
급매 소진 → 매물 잠김의 연결 고리
중과 부활 직전 4월 한 달은 거래가 폭증했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 아파트 거래량은 4월 6,420건으로 전월 대비 22.4% 늘었다. 다주택자들이 시한을 맞춰 급매로 정리한 결과다. 5월 10일을 넘기자 흐름이 뒤집혔다. 5월 2주차 거래는 전주 대비 17.1% 줄었고, 매물은 4월 1주차 대비 7.1% 감소했다. 급매 가격대(시세 대비 −10%)는 80% 이상 소진됐다. 남은 매물은 호가 정상화 또는 추가 인상에 들어갔다. 거래 가능 가격대와 매도 희망 가격대 사이의 간극이 다시 벌어지면서 거래절벽이 시작됐다.
다주택자의 선택지: 매도 대신 증여·임대
세부담 65~75%를 떠안고 매도하기보다 자녀 증여 또는 임대 전환을 택하는 흐름이 뚜렷하다. 2025년 1월 시행된 증여취득세 시가 인정 기준 변화에도 불구하고, 양도세 대비 증여 부담이 여전히 낮다는 판단이 작동한다. 시세 15억 원 주택을 자녀에게 증여할 때 증여세·취득세 합산 약 4억 원 수준으로, 같은 주택을 매도할 때 양도세 5억 1천만 원보다 적다. 임대 전환의 경우 보유세 부담은 남지만 즉시 현금 유출은 없다. 결과적으로 시장에 풀려야 할 매물이 가족 내 이동 또는 임대시장 재고로 흡수되며, 매도 가능 매물 풀 자체가 줄어든다.
6월 1일 종부세 기준일이 만들 두 번째 변곡점
종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 5월 안에 명의 정리를 끝내려는 다주택자는 4월에 이미 정리를 마쳤다. 5월 10일 이후 남은 다주택자는 종부세 부담을 한 해 더 안고 가는 선택을 한 셈이다. 기획재정부가 발표한 2026년 공시가격 현실화율 동결 영향으로, 다주택자 종부세 실효세율은 작년 수준에서 크게 벗어나지 않는다. 보유 부담이 예측 가능한 수준이 되면 매도 압력은 더 약해진다. 6월 이후에는 거래량 자체가 1만 건 아래로 떨어지는 거래절벽 가능성이 높다는 관측이 다수다.
실수요자·매수자 관점에서 봐야 할 3가지
첫째, 급매가 사라진 시장에서 호가는 다시 올라간다. 5월 셋째 주 서울 강남·서초·송파 아파트 호가는 전월 대비 평균 1.2% 상승했다. 둘째, 매물 잠김은 신규 공급이 없는 한 풀리지 않는다. 한국은행의 5월 금통위 결과(기준금리 동결 시) 대출 환경이 그대로 유지되면, 매수 대기 수요는 다시 누적된다. 셋째, 1주택 갈아타기 수요는 비과세 한도(12억 원) 안에서 움직이는 거래가 상대적으로 활발해진다. 시장 양극화가 한 단계 더 깊어질 가능성이 크다.
5·10 양도세 중과 부활은 다주택자에게 세부담 증가뿐 아니라 매도 행위 자체의 비용을 키웠다. 급매 소진과 매물 잠김은 동전의 양면이다. 6월 1일 종부세 기준일을 넘어가면 거래량 감소와 호가 회복이 동시에 진행될 가능성이 높다. 매수자는 호가 인상 구간에서 거래에 들어가야 하는 부담을 안게 되고, 매도자는 양도세 비용을 가격에 전가하는 흐름이 본격화된다. 시장은 이전과 다른 균형점에서 다시 자리를 잡는 중이다.
❓ FAQ
Q1. 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과세율은 얼마인가요?
조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산된다. 2주택 최고세율은 65%, 3주택 이상은 75%까지 적용된다. 장기보유특별공제(최대 30%)도 배제된다.
Q2. 5월 10일 이후 매물 잠김 현상은 얼마나 지속되나요?
6월 1일 종부세 과세기준일을 넘기면 매도 압력이 더 약해진다. 2022~2024년 유예기간 데이터를 보면 거래절벽은 최소 2~3개월 이어졌고, 이번에는 정책 변화 폭이 더 커 4개월 이상 지속될 가능성이 거론된다.
Q3. 다주택자가 매도 대신 증여를 선택하는 이유는?
시세 15억 원 주택 기준 증여세·취득세 합산이 약 4억 원인 반면, 같은 주택 매도 시 양도세는 약 5억 1천만 원이다. 세부담 차이 1억 원 이상에 더해 자산 이전 효과까지 있어 증여 선호가 강해진다.
Q4. 매수자에게 지금이 매수 적기인가요?
급매는 4월 말까지 대부분 소진됐고, 5월 이후 호가는 다시 우상향 중이다. 추가 급매를 기다리는 전략은 효과가 떨어지고 있으며, 비과세 갈아타기 수요는 한도(12억 원) 안에서 움직이는 거래에 집중되고 있다.
1차 출처: nts.go.kr, molit.go.kr, moef.go.kr, bok.or.kr / 작성: 에코노마스트 아라